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炒股心得:投资的安全边际——足够便宜

2024-09-29 12:02股票涨涨涨

这点其实不仅仅适用于炒股,适用于很多有涨跌的投资产品。

本文灵感突发,来自于我看到最近各地的房价都在跌。很多跌回了19年底的价格。本文主要也想复盘下房价走势。

房子也属于一种投资性商品,具有金融属性,会随着经济周期发生价格波动。

我毕业晚,更早前的房价我没有切身体会。只能说个大概,2014年以前的我不太清楚,如有错误欢迎纠正。

以一线为例,

2006年-2008年,???

2008年-2010年,平稳???

2010年-2012年,小涨???

2012年-2014年,平稳

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2015年-2017年,大涨,翻倍,17年Q1见顶

2017年-2019年,跌,核心区域跌幅15-30%,非核心区域跌幅超30%

2019-2021年,19年底止跌,平稳

2021-2023年,涨,涨幅20-50%,解套(优质核心区域好房子创了历史新高,普通区域给17年高点入场的人解套,差的品种没到17年价格)

2023-至今,滞涨,并开跌,差不多跌回了19年底的低点。。跌幅不详,也许20%?who knows

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感觉和炒股是不是差不多?涨多了就得回调,跌多了就会平稳筑底。只不过因为成交周期长的缘故,房价的时间维度要拉长成3个月甚至年来看。

还有就是,房价的价值评估体系确实表面看上去和股票不同,但你看我括号里,本质是不是也是一样的?

房价看品质(基本面)、人口/产业(资金面)、交通/规划(宏观面)、学区(政策/消息面)、区域内挂牌量(供需关系)。

股票看业绩(基本面)、资金(资金面)、行业趋势(宏观面)、消息(政策/消息面)、行业地位(供需关系)。

这个归类,是我自己一时兴起总结的。如有雷同,纯属巧合。如有错误,也是一家之言。

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以上,拆解一下,发现地基其实也是差不多的。。。

说到我自己买房,不敢全盘自吹是我的眼光好,其实是我17年左右偶然间看了周天王的周期论,他说2019年是大宗商品低点,我就留意了,并且以他这个论点为由,也跟着观察了一下大势。归根到底还是得感谢周天王。

然后现在趋势走出来了,再回看,虽然一开始结论是周天王给的,我是从结论去找推导过程,但这个思考过程可能也是有复盘总结的价值的。为什么自己买房那会儿,能买在一个相对安全的价格,也是有迹可循的。

但以前我没有这个系统思考的过程,买了就是买了,自己分析过,但怎么分析的,我也说不出系统的总结。

复盘看下来,我当时买房,第一个选项就舍弃了消息面,也即学区。不可否认,对很多人来说学区是刚需,但是因为我家 1)受制于户口,买了也上不了,没必要赶趟;2)自己确实穷,我觉得学区风险大,泡沫大,而且片区一改,房价就得噌噌跌,不想承受下跌风险。。所以我干脆一撸到底,破罐破摔买了全区倒数的学校,不愿承受任何学区溢价,直接将政策风险降为了0。

所以我重点在其他几个方面做了攻略,我根据自己的需求,定的排序是:交通/规划人口/产业品质。并据此选了几个能力范围内的备选片区。

但即便如此,我买之前,也要考虑到继续下跌应该怎么办,得做好最坏的打算。当时我所看片区的房价,已经从17年顶点跌了差不多30%,从最高点4-5w到了3.3w左右。所以我做的打算是,最坏再跌30%甚至腰斩。那这样子的话,这种地段的地铁房,如果腰斩差不多得到1.5w了,我和队友沟通说 我觉得不太可能,不过即便如此,我们也还是有做好到1.5w的心理准备的,毕竟市场先生发起疯来可是不管不顾的。。。

然后下了决定后,我们又以市场冷清房源挂牌量大为由头,去和房东砍价。

嘿嘿,总之,最后我以单价不到2.5w的价格买到了次新、近地铁的精装修笋房(缺点肯定是有的,但和价格相比微不足道)。当时周边5km以内的均价大概在2.7-4.2w,而距离市区距离差不多的类似地段价格普遍在4w+甚至5w。

这可是19年的上海啊!不是14年/08年。更早之前的房价,于我而言,往事不可追,时代赋予的出生晚的劣势我无法改变,只能努力把握自己能把握的。

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炒股也一样。因为我一入市,学的就是巴老那套理念,所以我也敢于在下跌时捞筹码,并且能承受一定的亏损。所以我买房时,也把这捡烟蒂的理念复用了。

但其实说实话,这几年的房产走势,如果按费雪的成长股观念更好,核心区域不断新高,你觉得它贵它还能更贵。如果按照成长股去挑好房子,现在很多是能升值的。

但我属实是穷,哈哈哈,买不起单价更贵的。所以只能以穷人的路子来,不可能苛求升值了,能捂好钱袋子别让它变瘪已经是我做的最大限度了。毕竟,房子是用来住的嘛!

更新于:12天前